摘要：以資產(chǎn)抵押來(lái)融通資金是金融業(yè)的重要業(yè)務(wù)之一。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)各類專業(yè)銀行正向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變，而以往對(duì)國(guó)有企業(yè)的信用貸款也逐步向抵押貸款過(guò)渡。因此，對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值的正確評(píng)估，以及抵押資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)，將是資金提供者普遍關(guān)心的問(wèn)題。文章對(duì)抵押貸款評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)防范問(wèn)題進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：抵押貸款評(píng)估；資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；風(fēng)險(xiǎn)防范

一、待估資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)防范

資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托方的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)后，首先要確定待估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，待估的資產(chǎn)均應(yīng)取得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明文件。與其他的目的的資產(chǎn)評(píng)估一樣，抵押貸款資產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)權(quán)問(wèn)題至關(guān)重要。在確定了評(píng)估范圍之后，評(píng)估人員必須對(duì)抵押資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行仔細(xì)、謹(jǐn)慎和嚴(yán)格的界定。

1．抵押人的名稱必須與產(chǎn)權(quán)證書(shū)上的所有權(quán)人的名稱一致。如有差異，必究；共原因，弄清來(lái)龍去脈并予以說(shuō)明。

2．在抵押人最終產(chǎn)權(quán)文件尚未辦妥之前，必須提供相應(yīng)的替代文件。所有替代文件上的權(quán)益人必須與抵押人一致。如在房產(chǎn)證尚未辦妥之前，必須要有建設(shè)項(xiàng)目證、建設(shè)工程規(guī)劃證、建筑工程施工許可證及土地證等，以證明此項(xiàng)房地產(chǎn)或在建工程的產(chǎn)權(quán)所有者。

編者按：本論文主要從評(píng)估參數(shù)選擇的合理性分析；資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理范圍分析等進(jìn)行講述，包括了在對(duì)機(jī)器設(shè)備應(yīng)用重置成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注成新率這個(gè)參數(shù)、在對(duì)房地產(chǎn)應(yīng)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注選擇的參照物的若干比較參數(shù)、在對(duì)無(wú)形資產(chǎn)或企業(yè)整體資產(chǎn)應(yīng)用收益現(xiàn)值法進(jìn)行評(píng)估時(shí)等，具體資料請(qǐng)見(jiàn)：

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的事項(xiàng)越來(lái)越多，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是否合理？評(píng)估的公正性如何？直接關(guān)系到資產(chǎn)所有者、會(huì)計(jì)個(gè)體和有關(guān)當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。

一、評(píng)估參數(shù)選擇的合理性分析

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的確定是由評(píng)估過(guò)程中眾多的主觀因素決定的。評(píng)估價(jià)值的合理性除了受評(píng)估師的職業(yè)道德、專業(yè)水平及所掌握的信息資料影響外，從專業(yè)角度就要對(duì)評(píng)估目的與評(píng)估方法選擇的合理性進(jìn)行分析。評(píng)估目的與評(píng)估方法的對(duì)應(yīng)性是判斷資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是否合理的必要條件。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值最終是否合理，主要看評(píng)估參數(shù)的選擇和確定是否科學(xué)真實(shí)。評(píng)估師在選用某一種方法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，可能該方法的計(jì)算公式是相同的，但由于各評(píng)估師的專業(yè)水平、職業(yè)道德水準(zhǔn)，掌握的信息資料不一樣，在選用評(píng)估參數(shù)和參照物時(shí)卻大相徑庭，以至同一資產(chǎn)、同一評(píng)估目的，不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其評(píng)估時(shí)其評(píng)估價(jià)值相差甚遠(yuǎn)。

例如，某省一家上市公司（鋼鐵股份有限公司），法院對(duì)其部分國(guó)有法人股委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估拍賣，在半年內(nèi)先后委托了兩家評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其國(guó)有法人股進(jìn)行評(píng)估作價(jià)，結(jié)果，某市一家評(píng)估機(jī)構(gòu)（簡(jiǎn)稱某市機(jī)構(gòu)）評(píng)估的結(jié)論是每股價(jià)值為3.48元，而某省一家評(píng)估機(jī)構(gòu)（簡(jiǎn)稱某省機(jī)構(gòu)）評(píng)估的結(jié)論是每股0.85元。兩家評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)同一公司的法人股價(jià)值評(píng)出的結(jié)果其差異竟如此之大。究竟哪家的評(píng)估結(jié)論是公平合理的？在專家評(píng)定會(huì)上也難達(dá)成一致。實(shí)際上，在調(diào)閱了兩家評(píng)估機(jī)構(gòu)的相關(guān)評(píng)估資料后，筆者以為，兩家評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過(guò)程中所引用的評(píng)估參數(shù)和參照物完全沒(méi)有可比性，某市機(jī)構(gòu)選用的評(píng)估公式是：XX鋼鐵公司法人股價(jià)格=a×每股凈資產(chǎn)+b×每股收益，其中a和b為回歸方程的回歸系數(shù)。某省機(jī)構(gòu)選用的評(píng)估公式是：XX鋼鐵公司法人股價(jià)格=該公司流通A股評(píng)估基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日平均每股收盤(pán)價(jià)×該行業(yè)缺乏流通性折扣率×（1+折扣率調(diào)整系數(shù)）。

從上述兩家機(jī)構(gòu)確定的評(píng)估公式來(lái)看，他們選擇的評(píng)估參數(shù)沒(méi)有類比性，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果差異較大是必然的。某市機(jī)構(gòu)選用的公式事實(shí)上決定了法人股價(jià)格就在凈資產(chǎn)附近，從他們選擇的25家上市公司法人股交易案例可看出，其法人股轉(zhuǎn)讓價(jià)格與每股凈資產(chǎn)相差不大，但從上市公司成交日股價(jià)中可判斷這些參數(shù)和資料反映的是牛市行情的狀況，以這種參照物進(jìn)行分析比較，最終結(jié)果其法人股評(píng)估價(jià)格為每股3.48元，實(shí)際上該公司報(bào)表上每股凈資產(chǎn)為3.46元。某省機(jī)構(gòu)選用的公式事實(shí)上決定了法人股價(jià)格受兩個(gè)參數(shù)所影響，一是評(píng)估基準(zhǔn)日流通股股價(jià)，二是股權(quán)缺乏流通性減值折扣率。這個(gè)折扣率的取值依據(jù)是《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估》雜志上一篇論文的研究成果，對(duì)鋼鐵行業(yè)而言，股權(quán)缺乏流通性減值折扣率相對(duì)流通股價(jià)而言平均為20％，而評(píng)估基準(zhǔn)日該公司股價(jià)為4.5元左右，因此最終法人股評(píng)估值為每股0.85元，因該公司也有近期法人股拍賣價(jià)低于0.89元的案例，據(jù)此某省機(jī)構(gòu)認(rèn)定他們的評(píng)估結(jié)果是公平合理的。

內(nèi)容提要：本文認(rèn)為開(kāi)征物業(yè)稅應(yīng)明確稅基評(píng)估責(zé)任和評(píng)估主體，確定稅基評(píng)估周期和申訴安排，并提出在實(shí)際評(píng)估中采用批量評(píng)估方法，同時(shí)盡快開(kāi)展房地產(chǎn)基本信息和市場(chǎng)信息的收集整理工作等建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)評(píng)估

一、物業(yè)稅與不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估

世界上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家中，大多數(shù)國(guó)家采用以土地和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)的方式，少數(shù)國(guó)家和地區(qū)采用的是非市場(chǎng)價(jià)值，如俄羅斯采用的是賬面價(jià)值，美國(guó)加州采用的是不動(dòng)產(chǎn)的獲得成本。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的賬面原值按一定比例給予扣除后作為計(jì)稅依據(jù)，城鎮(zhèn)土地使用稅按納稅人占有的土地面積課稅，這使得房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅成為最缺乏彈性的稅種。物業(yè)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值是通過(guò)評(píng)估得出的，但“評(píng)估值”不止市場(chǎng)價(jià)值一種價(jià)值類型。

以評(píng)估得出的土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，使得物業(yè)稅和評(píng)估緊密聯(lián)系起來(lái)。

物業(yè)稅并非第一個(gè)利用不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的稅種，在我國(guó)現(xiàn)行的土地增值稅中，就有對(duì)需要進(jìn)行評(píng)估的情況的規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的?！雹佻F(xiàn)行房產(chǎn)稅也有用到評(píng)估的情況：在確定房產(chǎn)原值時(shí)，“對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估”。②但值得注意的是，上述土地增值稅和房產(chǎn)稅中的評(píng)估是在個(gè)別需要的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所涉及的范圍有限，而且房產(chǎn)稅中的評(píng)估是在恢復(fù)原值目的下的評(píng)估。

我國(guó)目前關(guān)于外資并購(gòu)最重要的法規(guī)－－《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》（下稱“并購(gòu)規(guī)定”）第十四條規(guī)定：“并購(gòu)當(dāng)事人應(yīng)以資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)價(jià)值或擬出售資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果作為確定交易價(jià)格的依據(jù)。并購(gòu)當(dāng)事人可以約定在中國(guó)境內(nèi)依法設(shè)立的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)采用國(guó)際通行的評(píng)估方法。禁止以明顯低于評(píng)估結(jié)果的價(jià)格轉(zhuǎn)讓股權(quán)或出售資產(chǎn)，變相向境外轉(zhuǎn)移資本。外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)，導(dǎo)致以國(guó)有資產(chǎn)投資形成的股權(quán)變更或國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定”。并購(gòu)規(guī)定確立了資產(chǎn)評(píng)估為我國(guó)外資并購(gòu)法定程序的原則。筆者結(jié)合自身長(zhǎng)期從事外資并購(gòu)的經(jīng)驗(yàn)和財(cái)稅背景，試以通俗易懂的言語(yǔ)對(duì)外資并購(gòu)中的資產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題進(jìn)行如下小結(jié)。

1.評(píng)估目的

一般來(lái)說(shuō)，外資并購(gòu)確定成交價(jià)格需經(jīng)過(guò)評(píng)估、定價(jià)、談判、成交四個(gè)階段。資產(chǎn)評(píng)估的目的并不是確定最終成交價(jià)，其只是作為一種工具或手段，為交易各方及評(píng)估報(bào)告使用者（如外資主管部門及國(guó)有資產(chǎn)管理部門）提供參考依據(jù)。因此，我們應(yīng)該對(duì)外資并購(gòu)中資產(chǎn)評(píng)估的作用給予客觀評(píng)價(jià)，不應(yīng)高估或低估。但不容忽視的是，在外資并購(gòu)實(shí)務(wù)中，很多并購(gòu)當(dāng)事人委托評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估的目的僅僅是“走過(guò)場(chǎng)”，以滿足外資部門及/或國(guó)資部門的文件審核需要；更有甚者，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)指手畫(huà)腳，將評(píng)估結(jié)果達(dá)到其要求作為委托評(píng)估機(jī)構(gòu)或支付評(píng)估費(fèi)用的前提條件。

2.評(píng)估范圍

在實(shí)施評(píng)估前，明確資產(chǎn)評(píng)估的范圍也是十分重要和必要的，因?yàn)樵u(píng)估的目的和范圍決定了評(píng)估工作的組織和評(píng)估方法的選擇。評(píng)估范圍因并購(gòu)形式的不同而有所不同：外資并購(gòu)方式可分為股權(quán)并購(gòu)和資產(chǎn)并購(gòu)，亦可分為整體并購(gòu)和部分并購(gòu)，相對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)評(píng)估范圍也有所不同。例如在整體并購(gòu)的情況下，應(yīng)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)包括被并購(gòu)企業(yè)的有形資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和負(fù)債，同時(shí)應(yīng)考慮被并購(gòu)企業(yè)的商譽(yù)；在部分并購(gòu)的情況下，資產(chǎn)評(píng)估的范圍則只包括一項(xiàng)或幾項(xiàng)資產(chǎn)。此外，交易性質(zhì)、交易架構(gòu)、交易方案及交易稅負(fù)等因素都會(huì)影響到評(píng)估范圍的確定。許多評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)企業(yè)并購(gòu)的評(píng)估過(guò)程往往只注重對(duì)有形資產(chǎn)的評(píng)估，而忽略了對(duì)無(wú)形資產(chǎn)（尤其是商譽(yù)）的評(píng)估，導(dǎo)致了評(píng)估結(jié)果不公允乃至國(guó)有資產(chǎn)的流失。

3.評(píng)估機(jī)構(gòu)

前言邁進(jìn)大學(xué)生活的最后一個(gè)年頭站在我們面前的就是那個(gè)向往已久的工作社會(huì)我們的心已經(jīng)開(kāi)始飛進(jìn)那里我們高興我們興奮因?yàn)槲覀兘K于可以在這個(gè)巨大的舞臺(tái)上展現(xiàn)自我我們可以回報(bào)社會(huì)我們可以服務(wù)國(guó)家但是原創(chuàng)：我們又害怕又膽怯我們常常會(huì)捫心自問(wèn)我們準(zhǔn)備好了嗎是的我們?cè)谛@里生活了數(shù)十載而社會(huì)與校園是完全不同的兩個(gè)世界也許我們不能完全立刻適應(yīng)這激烈殘酷的社會(huì)所以我們選擇一個(gè)過(guò)渡的橋梁把我們平穩(wěn)的送上社會(huì)的大舞臺(tái)這就是專業(yè)實(shí)習(xí)

我們的專業(yè)是工程管理房地產(chǎn)是我們以后就業(yè)的主要方向之一加上我倆對(duì)房地產(chǎn)十分地感興趣所以我們選擇了一個(gè)房地產(chǎn)信息充足的企業(yè)來(lái)豐滿自己幼嫩的翅膀房地產(chǎn)評(píng)估公司屬于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間的橋梁在這里實(shí)習(xí)會(huì)使我們得到更好的鍛煉而許多專家學(xué)者給房地產(chǎn)估價(jià)下了一個(gè)美妙的定義房地產(chǎn)科學(xué)藝術(shù)正式這種既有科學(xué)知識(shí)的嚴(yán)謹(jǐn)也有藝術(shù)的魅力我們才能滿腔熱血的愛(ài)上房地產(chǎn)估價(jià)這一行業(yè)才能主動(dòng)的才房地產(chǎn)的知識(shí)中自由的遨游

實(shí)習(xí)的一個(gè)月很快就要結(jié)束了再回首這豐收的一個(gè)月我們感到十分的欣慰它使我們?cè)趯?shí)踐中了解社會(huì)讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識(shí)也打開(kāi)了視野增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)為我們即將走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)為了表達(dá)自己收獲的喜悅我們將分開(kāi)幾個(gè)部分講一下自己的感受報(bào)告實(shí)習(xí)的情況

一公司介紹

北京北方房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司以下簡(jiǎn)稱北方公司系北京北方房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估中心隸屬于國(guó)土資源部脫鉤改制后形成的公司是國(guó)內(nèi)最早從事評(píng)估業(yè)務(wù)且具備最全面評(píng)估資質(zhì)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)之一北方公司以北京為依托業(yè)務(wù)范圍輻射全國(guó)具有技術(shù)力量雄厚信息靈敏可靠服務(wù)行為規(guī)范規(guī)模信譽(yù)良好的優(yōu)勢(shì)

公司的主要業(yè)務(wù)有