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房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文第1篇

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)報(bào)告；投資性房地產(chǎn)；評(píng)估

根據(jù)我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)有成本和公允價(jià)值兩種計(jì)量模式。企業(yè)通常應(yīng)該采用成本計(jì)量模式。只有當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠可靠取得的時(shí)候，企業(yè)才能夠采用公允價(jià)值模式。當(dāng)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，就需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。國(guó)際上通行的做法是由評(píng)估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估師遵循投資性房地產(chǎn)有關(guān)會(huì)計(jì)核算及披露的要求，采用評(píng)估技術(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，為會(huì)計(jì)計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見。

1以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的作用

計(jì)量資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值或特定價(jià)值，有許多不同的途徑。為了保障會(huì)計(jì)信息的客觀和獨(dú)立，國(guó)際上通行的做法是由評(píng)估專業(yè)人士提供專業(yè)意見。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估作用具體體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一方面由評(píng)估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，能夠保障投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量的客觀性。評(píng)估機(jī)構(gòu)通過嚴(yán)格遵守評(píng)估程序，按照科學(xué)的方法評(píng)估，保障會(huì)計(jì)信息客觀性的要求。另一方面，評(píng)估的獨(dú)立性能夠確保投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公正性。專業(yè)化的評(píng)估機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的第三方，評(píng)估人員是與評(píng)估業(yè)務(wù)無利害關(guān)系的第三者。投資性房地產(chǎn)的評(píng)估是按照公允、法定的準(zhǔn)則進(jìn)行。這些都能夠保障投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公正性。

2以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)特點(diǎn)

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估為投資性房地產(chǎn)的計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見，在遵循資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的同時(shí)，還要受有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的約束。

評(píng)估人員應(yīng)該根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，合理確定投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型和評(píng)估基準(zhǔn)日。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)、評(píng)估目的及評(píng)估應(yīng)用條件，選擇與評(píng)估準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式相符的評(píng)估方法。在撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)，一方面要滿足資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本準(zhǔn)則，另一方面還要遵守《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南（試行）》的特別要求。

3以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估對(duì)象

3.1評(píng)估對(duì)象的具體范圍

投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象具體包括：

（1）已出租的土地使用權(quán)。已出租的土地使用權(quán)是企業(yè)已取得并采用經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)，不包括計(jì)劃出租但尚未出租的土地使用權(quán)。

（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不包括按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并已經(jīng)采用經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。

3.2確定評(píng)估對(duì)象注意的問題

自用房地產(chǎn)是為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理而持有，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。作為存貨的房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過程中用于銷售或?yàn)榱虽N售而正在開發(fā)的商品房或土地，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。

如果投資性房地產(chǎn)各部分用途不同，不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象，自用的部分以及不能單獨(dú)計(jì)量和出售的部分，不能作為投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。

4以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估方法

投資性房地產(chǎn)適合于采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估。

4.1市場(chǎng)法在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

市場(chǎng)法是將被評(píng)估的資產(chǎn)與類似的資產(chǎn)進(jìn)行比較，以類似資產(chǎn)的交易價(jià)格為依據(jù)，通過差異的調(diào)整，計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。

市場(chǎng)法直接依賴現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格資料和投資性房地產(chǎn)的品質(zhì)資料，適合于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、交易活躍、存在大量房地產(chǎn)交易實(shí)例的情況，例如，房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商業(yè)住宅、商務(wù)寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工廠等。

選取交易實(shí)例至少做到要與被評(píng)估投資性房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、權(quán)屬性質(zhì)相同。對(duì)于附有租約的投資性房地產(chǎn)，可以通過租約修正系數(shù)修正租約對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的影響。租約修正系數(shù)通過考慮被評(píng)估投資性房地產(chǎn)由于所附租約致使價(jià)值下降的比率來確定。

4.2收益法在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

收益法是求取投資性房地產(chǎn)的收益，選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將收益折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日后累加，以收益現(xiàn)值估算投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。收益法適合評(píng)估有收益或潛在收益的投資性房地產(chǎn)，例如土地使用權(quán)、住宅、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工廠等。

收益法涉及收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個(gè)基本的參數(shù)。

4.2.1收益額的確定

已出租的投資性房地產(chǎn)比較適合基于租金收入估算收益額，計(jì)算的基本公式為：

凈收益=潛在毛收入一空置等造成的損失一營(yíng)運(yùn)費(fèi)用

潛在毛租金收入是假定投資性房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入，是可以獲取的最大租金收入，等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。租金收入包括有效毛租金收入、租賃保證金、押金等利息收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括按租賃合同約定的由出租方承擔(dān)的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。

凈收益的計(jì)算分為兩個(gè)階段：在租賃期內(nèi)，按租賃合同約定的資金收入扣除按租賃合同約定的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用計(jì)算；在租賃期外，按客觀收益確定，用同類投資性房地產(chǎn)的租金收入扣除正常使用時(shí)有出租方承擔(dān)的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用來計(jì)算。

4.2.2折現(xiàn)率的確定

折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)是投資者期望的投資報(bào)酬率，等同于與投資性房地產(chǎn)同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率，根據(jù)具體的評(píng)估對(duì)象的性質(zhì)、用途、市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)等因素綜合確定。投資性房地產(chǎn)由于所處地區(qū)、性質(zhì)、用途、投Y時(shí)間等的不同，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)不同，因此，所確定的折現(xiàn)率也不同。折現(xiàn)率可以根據(jù)市場(chǎng)提取法、累加法、投資排序插入法、資本成本法來確定。

4.2.3收益期限的確定

收益期限是自評(píng)估基準(zhǔn)日起，預(yù)期未來可以獲得收益的時(shí)間，通常用年表示。收益期限要綜合考慮投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)的剩余年限來確定。

已出租或持有并準(zhǔn)備增值的土地根據(jù)土地使用權(quán)的剩余年限來確定收益期限。對(duì)于單獨(dú)的建筑物，根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定收益期限。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估不涉及單獨(dú)建筑物。對(duì)于土地與建筑物的綜合體，也按土地使用權(quán)的剩余年限確定收益期限。

5以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的特別要求

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告，更多受限于相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，與其他目的的評(píng)估報(bào)告差別很大。除了遵循資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則以外，還要滿足《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南（試行）》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量》中有關(guān)信息披露的要求，以利于評(píng)估報(bào)告使用者能夠正確理解評(píng)估結(jié)論。

5.1當(dāng)評(píng)估受限時(shí)，不能出具評(píng)估報(bào)告。受會(huì)計(jì)計(jì)量可靠性的約束，當(dāng)評(píng)估程序或評(píng)估條件受到限制時(shí)，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能否可靠的估算存在不確定性。如果評(píng)估人員不能確信評(píng)估結(jié)論的合理性，不能出具評(píng)估報(bào)告。

5.2會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和法規(guī)修改時(shí)的特別要求

當(dāng)涉及投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式、披露和報(bào)告發(fā)生改變，評(píng)估人員因?yàn)樾碌臅?huì)計(jì)要求而無法遵守資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求，在評(píng)估報(bào)告中對(duì)未完全遵守《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南（試行）》的相關(guān)要求進(jìn)行說明和披露。

房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文第2篇

2、評(píng)估階段。由淮北的銀行聯(lián)系房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)前去驗(yàn)房做出評(píng)估，之后把評(píng)估的報(bào)告帶回銀行。

3、審核階段。淮北的銀行根據(jù)評(píng)估報(bào)告和其他材料對(duì)貸款申請(qǐng)人的資質(zhì)進(jìn)行審核。

4、買方交首付，審批通過后，買方向賣方支付房屋首付款，簽訂合同。然后同銀行到房地產(chǎn)交易所辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

5、辦理抵押登記。買方領(lǐng)到房產(chǎn)證后，需要辦理房產(chǎn)抵押登記和保險(xiǎn)。

6、發(fā)放貸款。辦理完貸款發(fā)放手續(xù)，淮北的銀行便會(huì)向賣方賬戶存入房款，錢會(huì)直接轉(zhuǎn)入賣方賬戶。

房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文第3篇

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上的房屋征收與集體土地上的房屋拆遷（以下簡(jiǎn)稱房屋征收與拆遷），在項(xiàng)目實(shí)施前，都必須進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

第三條市、縣（市、區(qū)）、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)的維穩(wěn)辦對(duì)各自區(qū)域內(nèi)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作進(jìn)行協(xié)調(diào)和指導(dǎo)。

縣（市、區(qū)）、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)的房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）具體負(fù)責(zé)各自區(qū)域內(nèi)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。儀征市房屋征收與拆遷管理部門牽頭負(fù)責(zé)化學(xué)工業(yè)園區(qū)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

市住房保障和房產(chǎn)管理局參與市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)國(guó)有土地上房屋征收項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。

第四條房屋征收與拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的主要內(nèi)容是：

（一）合法性評(píng)估。主要評(píng)估實(shí)施項(xiàng)目是否符合房屋征收與拆遷相關(guān)法律法規(guī)的要求。

（二）合理性評(píng)估。主要評(píng)估補(bǔ)償安置方案是否兼顧到各方面群體的現(xiàn)實(shí)利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，是否能為多數(shù)被征收拆遷人認(rèn)可。

（三）可行性評(píng)估。主要評(píng)估項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)機(jī)是否成熟，補(bǔ)償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實(shí)到位。

（四）安全性評(píng)估。主要評(píng)估項(xiàng)目實(shí)施后是否會(huì)引發(fā)重大社會(huì)矛盾等影響社會(huì)穩(wěn)定的隱患，這些隱患能否得到有效消除。

第五條房屋征收與拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的程序：

（一）制定評(píng)估方案。評(píng)估前，由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）、國(guó)有土地上房屋征收部門和實(shí)施單位、集體土地上房屋拆遷項(xiàng)目的拆遷人等組成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作小組，根據(jù)評(píng)估的要求和房屋征收與拆遷項(xiàng)目的特點(diǎn)，制定評(píng)估方案，明確評(píng)估具體內(nèi)容、方法步驟和時(shí)間要求，保證工作有效開展。

（二）廣泛聽取意見。評(píng)估工作啟動(dòng)后，房屋征收與拆遷管理部門將征收拆遷補(bǔ)償安置方案在項(xiàng)目所在地進(jìn)行公示，讓被征收拆遷人充分了解。采取召開座談會(huì)、重點(diǎn)走訪、問卷調(diào)查等方法，廣泛聽取各有關(guān)部門、房屋征收拆遷有關(guān)單位和被征收拆遷人的意見、建議。實(shí)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)履行聽證的，需組織由被征收拆遷人和公眾代表參加的聽證會(huì)，評(píng)估工作小組綜合各方面因素形成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估初步報(bào)告。

（三）分析研判預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）牽頭，組織維穩(wěn)、、綜治、監(jiān)察、發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土等部門，成立屬地房屋征收與拆遷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告研判小組，對(duì)提供的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估初步報(bào)告進(jìn)行分析研判，對(duì)可能引發(fā)的社會(huì)矛盾，作出評(píng)估預(yù)測(cè)和分析研究，并制定相應(yīng)的防范、應(yīng)急預(yù)案。

（四）作出評(píng)估報(bào)告。根據(jù)房屋征收與拆遷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告研判小組的分析研判結(jié)論，房屋征收與拆遷管理部門形成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。

第六條評(píng)估報(bào)告的主要內(nèi)容包括：

（一）房屋征收與拆遷項(xiàng)目的基本情況。包括項(xiàng)目名稱、征收與拆遷的目的和范圍、擬實(shí)施時(shí)間和期限、項(xiàng)目范圍內(nèi)住戶和單位狀況及房屋和土地使用權(quán)狀況，發(fā)改、國(guó)土、規(guī)劃等部門對(duì)項(xiàng)目符合各項(xiàng)規(guī)定的認(rèn)可材料或批準(zhǔn)文件等。

（二）補(bǔ)償安置方案公示和征求群眾意見情況。包括補(bǔ)償安置方案在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)公示后群眾的反映；有關(guān)部門、單位和專家的意見建議；依法應(yīng)當(dāng)履行聽證程序項(xiàng)目的聽證情況；根據(jù)征求到的意見建議進(jìn)行修改的情況。

（三）對(duì)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的評(píng)估預(yù)測(cè)和分析研究。主要包括：

1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置房地點(diǎn)、騰倉(cāng)過渡期限等補(bǔ)償安置方案是否合法合規(guī)。

2、補(bǔ)償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實(shí)。

3、因搬遷給特困企業(yè)和住房困難家庭帶來的生產(chǎn)、生活困難問題是否得到妥善處置。

4、房屋拆除施工安全是否考慮周到。

5、有可能引發(fā)不穩(wěn)定的其它因素及其化解措施和預(yù)案是否制定。

（四）明確房屋征收與拆遷項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和維穩(wěn)的責(zé)任單位和責(zé)任人員。

（五）對(duì)項(xiàng)目做出可以實(shí)施、暫緩實(shí)施或不予實(shí)施的評(píng)估結(jié)論。

第七條項(xiàng)目屬地的維穩(wěn)辦要全程跟蹤房屋征收與拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的過程，對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行認(rèn)真審核，并作出明確的備案意見。

第八條對(duì)已經(jīng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估實(shí)施的房屋征收與拆遷項(xiàng)目，項(xiàng)目屬地的維穩(wěn)辦應(yīng)會(huì)同房屋征收與拆遷管理、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）等責(zé)任部門和單位全程跟蹤，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和化解實(shí)施過程中出現(xiàn)的矛盾和問題，將不穩(wěn)定隱患消除在萌芽狀態(tài)和初始階段。

第九條各有關(guān)部門、單位應(yīng)積極主動(dòng)落實(shí)房屋征收與拆遷社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的各項(xiàng)要求，年終將該項(xiàng)工作納入社會(huì)治安綜合治理和平安建設(shè)工作考核內(nèi)容。具體考核按《市社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作考核辦法（暫行）》（辦發(fā)〔〕69號(hào)）執(zhí)行。

房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文第4篇

一、相關(guān)法律和法規(guī)對(duì)土地使用權(quán)出資的的有關(guān)規(guī)定

1、《中華人民共和國(guó)公司法》第二十七條和《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》分別規(guī)定， 股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資。 對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。

2、《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》第十二條中規(guī)定，以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。公司設(shè)立登記時(shí)，股東或者發(fā)起人的首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)提交已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件。公司成立后，股東或者發(fā)起人按照公司章程規(guī)定的出資時(shí)間繳納出資，屬于非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，申請(qǐng)辦理公司實(shí)收資本的變更登記。

3、《中華人民共和國(guó)公司登記管理?xiàng)l例》第二十條第五款規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立有限責(zé)任公司，股東首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在公司設(shè)立登記時(shí)提交已辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件。

二、中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則的規(guī)定

《中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則第1602號(hào)——驗(yàn)資》第十四條第（三）款規(guī)定以知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)審驗(yàn)其權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定在資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)上審驗(yàn)其價(jià)值。

《中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則第1602號(hào)——驗(yàn)資》第十五條規(guī)定，對(duì)于出資者以實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)等非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資的，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)在出資者依法辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以審驗(yàn)。

三、非貨幣財(cái)產(chǎn)驗(yàn)資實(shí)務(wù)應(yīng)注意的幾個(gè)問題

（一）土地使用權(quán)必須評(píng)估，且注冊(cè)會(huì)計(jì)師需要審驗(yàn)土地評(píng)估價(jià)值的合理性

對(duì)應(yīng)新的《公司法》，新審計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定以實(shí)物資產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)出資必須評(píng)估，而舊準(zhǔn)則沒有這方面的強(qiáng)制要求。同時(shí)值得注意的是，注冊(cè)會(huì)計(jì)師不能簡(jiǎn)單依據(jù)評(píng)估報(bào)告，而應(yīng)該在資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)上對(duì)出資作價(jià)進(jìn)行審驗(yàn)。

在驗(yàn)資實(shí)務(wù)操作程序中，我們需要作如下工作：

1、向客戶索取土地使用權(quán)的評(píng)估報(bào)告。出具評(píng)估報(bào)告的中介機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的評(píng)估資質(zhì)。

2、認(rèn)真查閱評(píng)估報(bào)告，了解評(píng)估目的、評(píng)估范圍與對(duì)象、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估假設(shè)等有關(guān)限定條件是否滿足驗(yàn)資的要求。

比如評(píng)估目的為抵押貸款或轉(zhuǎn)讓的評(píng)估報(bào)告就不能用于驗(yàn)資；關(guān)注評(píng)估報(bào)告的特別事項(xiàng)說明和評(píng)估基準(zhǔn)日至驗(yàn)資報(bào)告日發(fā)生的重大事項(xiàng)是否對(duì)驗(yàn)資結(jié)論產(chǎn)生影響，比如特殊事項(xiàng)說明中披露該土地已作抵押，或評(píng)估基準(zhǔn)日后該土地涉及訴訟，則此評(píng)估報(bào)告也不能用于驗(yàn)資。

3、土地評(píng)估價(jià)值是否合理，是否得到出資方的認(rèn)可。

查閱評(píng)估報(bào)告，了解評(píng)估作價(jià)是否合理，如明顯偏高或偏低，為控制驗(yàn)資風(fēng)險(xiǎn)，不易使用。土地評(píng)估價(jià)值需要得到出資方的認(rèn)可，要求其提供全體出資者確認(rèn)的書面文件。如果出資方的企業(yè)性質(zhì)為國(guó)有企業(yè)，其土地使用權(quán)的評(píng)估結(jié)果還應(yīng)經(jīng)當(dāng)?shù)刎?cái)政或國(guó)有資產(chǎn)管理部門進(jìn)行確認(rèn)。

（二）土地使用權(quán)必須辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)，取得不動(dòng)產(chǎn)證和土地使用權(quán)證書等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書

從上述的法律法規(guī)和審計(jì)準(zhǔn)則我們可以看出，現(xiàn)在無論是設(shè)立驗(yàn)資還是變更驗(yàn)資，對(duì)出資者以土地使用權(quán)出資的，注冊(cè)會(huì)計(jì)師都應(yīng)當(dāng)檢查上述出資財(cái)產(chǎn)辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件，驗(yàn)證其出資前是否歸屬于出資者，出資后是否歸屬于被審驗(yàn)單位。這與以前的法律法規(guī)有重大的區(qū)別。以前的法規(guī)允許出資者出具承諾函，承諾在公司成立后六個(gè)月內(nèi)辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。新法規(guī)和執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則取消了可以在期限內(nèi)辦理的規(guī)定，強(qiáng)調(diào)了應(yīng)當(dāng)在出資者依法辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，事務(wù)所才能予以審驗(yàn)。這也意味著，內(nèi)資企業(yè)分次出資的首次出資只能采用貨幣及不需辦理產(chǎn)權(quán)登記的存貨、機(jī)器設(shè)備等進(jìn)行出資，需要辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)、土地使用權(quán)等不能用于內(nèi)資企業(yè)的首次出資。

在用房屋和土地使用權(quán)等資產(chǎn)出資的驗(yàn)資業(yè)務(wù)中，一般要求被審驗(yàn)單位提供已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)原件和復(fù)印件以及需要股東提供出資前擁有權(quán)利的證據(jù)，包括土地使用權(quán)出讓合同、土地出讓金繳納憑證、房屋建筑物施工合同、發(fā)票及付款證明、原土地使用權(quán)證書復(fù)印件、過戶表等。我們不僅要認(rèn)真對(duì)房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證件原件和復(fù)印件進(jìn)行核對(duì)，還需要求被審驗(yàn)單位及其經(jīng)辦人在提供的復(fù)印件上簽字確認(rèn)復(fù)印件的效力。

這里需要注意的是，并不是所有的土地使用權(quán)都可以出資。如出資人取得的為劃撥土地或集體土地的使用權(quán)，即便是擁有土地使用權(quán)證也不能用來出資。只有取得的為出讓土地使用權(quán)，才能用作出資。

（三）關(guān)注土地使用權(quán)是否未設(shè)定擔(dān)保、未被封存或凍結(jié)等

根據(jù)國(guó)家工商行政管理總局《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》第八條第三款的規(guī)定，設(shè)定擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)不得投資。注冊(cè)會(huì)計(jì)師在檢查不動(dòng)產(chǎn)證和土地使用權(quán)證書時(shí)，要特別注意權(quán)利證書是否載有抵押、擔(dān)保等登記事項(xiàng)，如果不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)抵押的，應(yīng)當(dāng)要求股東將抵押登記依法注銷后才可以驗(yàn)資。

（四）向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢或函證以防范驗(yàn)資風(fēng)險(xiǎn)

注冊(cè)會(huì)計(jì)師除了應(yīng)當(dāng)實(shí)施如查驗(yàn)房屋坐落、宗地位置等審驗(yàn)程序外，如發(fā)現(xiàn)出資人可能存在房地產(chǎn)管理部門存在串通舞弊的情況，可以實(shí)施追加審驗(yàn)程序，即函證房地產(chǎn)管理部門登記情況是否屬實(shí)，或者提請(qǐng)房地產(chǎn)管理部門在復(fù)印件上簽字確認(rèn)復(fù)印件的效力。通過向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)函證查詢，可以核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)性，發(fā)現(xiàn)偽造、變?cè)斓牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，防范虛假出資，減少驗(yàn)資風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，投資者必須以擁有的出讓土地使用權(quán)作為投資，在驗(yàn)證時(shí)，土地使用權(quán)需要有評(píng)估資格的事務(wù)所出具評(píng)估報(bào)告，而且要辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)至被審驗(yàn)單位尚可。

參考資料：

房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文第5篇

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貸款手續(xù)需要：貸款人夫妻雙方的身份證明、戶口本、結(jié)婚證、房權(quán)證(買賣合同)、土地證(或復(fù)印件)、無房證明、單位收入證明、擔(dān)保公司的擔(dān)保證明。

再者就讓我們?cè)賮碚f一下二手房按揭貸款吧。

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