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第一章總則

第一條為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》的規(guī)定，結(jié)合*實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。

本辦法所稱物業(yè)是指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

本辦法所稱物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、維護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

第四條物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則。提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同。新建住宅小區(qū)供水、供電、供暖、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉仍O(shè)施未分戶設(shè)計(jì)安裝、不具備向最終用戶收費(fèi)條件的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)改造。

配套設(shè)施不全的舊老住宅小區(qū)，應(yīng)按照“因地制宜、先易后難、以點(diǎn)帶面”的原則，積極創(chuàng)造條件，補(bǔ)充建設(shè)或改造，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)。

第五條市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的日常監(jiān)督管理工作。

第六條各部門(mén)、各行業(yè)應(yīng)當(dāng)積極支持物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。

發(fā)展改革、建設(shè)、規(guī)劃、物價(jià)、民政、環(huán)保、城管、園林、公安、勞動(dòng)保障、地稅、工商、衛(wèi)生等相關(guān)部門(mén)應(yīng)按照各自職責(zé)，相互協(xié)調(diào)，共同做好物業(yè)管理服務(wù)工作。

各街道辦事處、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府應(yīng)高度重視物業(yè)管理服務(wù)，安排專人負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)與社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)崗位可按規(guī)定享受公益性崗位補(bǔ)貼。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第七條業(yè)主在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）委托人參加業(yè)主大會(huì)；

（七）推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)；

（八）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（九）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（十）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（十一）監(jiān)督住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的使用執(zhí)行情況；

（十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第八條業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）遵守物業(yè)管理服務(wù)的法律、法規(guī)和規(guī)章；

（二）遵守業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（四）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)做出的決定；

（五）按照合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）按照有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金；

（七）配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理與服務(wù)活動(dòng)；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第九條沒(méi)有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，通過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)少于100戶的，物業(yè)管理的自治組織形式可以由業(yè)主自主決定。

第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主可以書(shū)面委托人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)超過(guò)100戶的，可以按一定比例推選業(yè)主代表參加業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議（以下統(tǒng)稱為業(yè)主大會(huì)）。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)。

第十一條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)入住率達(dá)50％以上的，或者入住率達(dá)30％以上，物業(yè)交付使用一年以上，應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)所在地的縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)該物業(yè)的區(qū)域規(guī)劃和共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃定。

第十二條業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋按一戶一票計(jì)算；其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積100平方米一票計(jì)算，不足100平方米但有單獨(dú)房屋產(chǎn)權(quán)證的，以100平方米計(jì)算，100平方米以上的以100平方米為一個(gè)單位四舍五入計(jì)算。單個(gè)業(yè)主的投票權(quán)數(shù)最高不能超過(guò)全部投票權(quán)數(shù)的30﹪。

第十三條業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）制訂、修改業(yè)主規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（四）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)專項(xiàng)維修資金的使用執(zhí)行情況，按有關(guān)規(guī)定決定專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌方案；

（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（六）決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事情；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第十四條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)在接到業(yè)主提議后15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第十五條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

業(yè)主大會(huì)做出的決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)做出制訂和修改業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案等重大決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。

業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)做出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布。

第十六條召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日前通知全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)可以邀請(qǐng)社區(qū)居民委員會(huì)和人大代表列席會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

第十七條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）召集和主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理服務(wù)情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督業(yè)主規(guī)約的實(shí)施；

（五）接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十八條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5-15名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期三年，可以連選連任。

業(yè)主委員會(huì)可以通過(guò)選舉產(chǎn)生主任1名和副主任1-2名，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，召開(kāi)會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席，所做決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第十九條業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)名單等材料向物業(yè)所在地的縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府備案，并由縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)出具備案證明。

第二十條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉。

原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案、文件、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。

第二十一條業(yè)主規(guī)約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理等方面的行為守則，對(duì)全體業(yè)主和使用人具有約束力。

第二十二條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)做出約定。

第二十三條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得做出與物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正或撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十四條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行各自的職責(zé)，密切配合，共同做好物業(yè)服務(wù)管理和社區(qū)建設(shè)工作。

（一）業(yè)主委員會(huì)接受業(yè)主大會(huì)的委托，監(jiān)督、配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)；協(xié)助公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安、社區(qū)建設(shè)等工作。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法經(jīng)營(yíng)，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，按照合同約定為業(yè)主提供服務(wù)；聽(tīng)取社區(qū)居民委員會(huì)的有關(guān)意見(jiàn)，改進(jìn)服務(wù)方式，提高服務(wù)質(zhì)量和水平。

（三）社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)管理與社區(qū)管理相結(jié)合。

第二十五條首次業(yè)主大會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由原建設(shè)單位承擔(dān)。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。可以從產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施經(jīng)營(yíng)收益中列支。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用等具體事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督和質(zhì)詢。

第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格、獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，并以從事物業(yè)服務(wù)為主業(yè)的企業(yè)實(shí)體。

第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。

市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本市三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的認(rèn)定審核工作，對(duì)符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)。并接受省建設(shè)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二十八條從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的人員應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)，并報(bào)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記備案。

第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)服務(wù)工作制度；

（二）按照價(jià)質(zhì)相符的原則，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和按規(guī)定應(yīng)收取的其他費(fèi)用；

（三）選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)；

（四）開(kāi)展其他多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力；

（五）簽訂的物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，有權(quán)退出該項(xiàng)物業(yè)服務(wù)。

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行下列義務(wù)：

（一）執(zhí)行物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)規(guī)范和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（二）履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)服務(wù)，維護(hù)業(yè)主利益；

（三）接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；

（四）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，以及經(jīng)營(yíng)共用配套設(shè)施的收支情況，接受有關(guān)部門(mén)的質(zhì)詢和審計(jì)；

（五）勸阻違章搭建等其他侵害業(yè)主公共利益的行為，勸阻不聽(tīng)的，及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門(mén)；

（六）接受政府有關(guān)行政主管部門(mén)的監(jiān)督和行業(yè)協(xié)會(huì)的自律管理；

（七）協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)制止違法、違規(guī)的行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第四章前期物業(yè)管理

第三十一條新建住宅小區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積5萬(wàn)平方米以上項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開(kāi)招投標(biāo)；3萬(wàn)平方米以上5萬(wàn)平方米以下（含5萬(wàn)）項(xiàng)目，可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式；3萬(wàn)平方米以下（含3萬(wàn)）或投標(biāo)人少于3個(gè)的項(xiàng)目，在市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督下，經(jīng)物業(yè)所在地的縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議招標(biāo)的方式。

第三十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督下，按照以下規(guī)定時(shí)限完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作：

（一）預(yù)售住宅商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在申報(bào)辦理《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

（二）新建現(xiàn)售住宅商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售前30日內(nèi)完成；

（三）非出售的新建住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日內(nèi)完成；

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)之日起30日內(nèi)，與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同期限不超過(guò)三年。三年內(nèi)業(yè)主委員會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。

第三十三條前期物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容是：

（一）建立與業(yè)主、物業(yè)使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系；

（二）設(shè)計(jì)管理服務(wù)模式，草擬物業(yè)服務(wù)制度，編寫(xiě)物業(yè)服務(wù)規(guī)約建議書(shū)；

（三）建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)；

（四）辦理移交承接驗(yàn)收事宜；

（五）在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定實(shí)施物業(yè)服務(wù)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)的經(jīng)費(fèi)，具體內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)由雙方在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第三十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時(shí)規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定，但不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。

物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)規(guī)約予以書(shū)面承諾。

第三十五條建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

第三十六條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于住宅小區(qū)總建筑面積2‰的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理服務(wù)用房，但最低不能低于40平方米。物業(yè)管理服務(wù)用房應(yīng)在地面以上，具備使用功能，其產(chǎn)權(quán)屬該住宅小區(qū)全體業(yè)主共有。

建設(shè)單位配置的物業(yè)管理服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房和物業(yè)管理商業(yè)用房等。

第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與委托方按照房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的承接驗(yàn)收辦法進(jìn)行承接驗(yàn)收。

第三十八條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說(shuō)明資料；

（四）物業(yè)管理服務(wù)所必需的其他資料。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)起30日內(nèi)將以上資料移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

第三十九條物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位相互獨(dú)立、脫鉤經(jīng)營(yíng)的制度。

建設(shè)單位的管理人員不得兼任物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層以上的管理人員。所建物業(yè)辦理了承接驗(yàn)收手續(xù)移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，建設(shè)單位不得干預(yù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)移交物業(yè)的保修責(zé)任。在保修期限內(nèi)，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)物業(yè)保修范圍內(nèi)的維修責(zé)任。

第五章物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)

第四十條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。其中分期建設(shè)的物業(yè)，只能委托同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司實(shí)施，但不得將物業(yè)的整體或者主要管理服務(wù)委托給他人，如因委托造成的損失由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

第四十一條物業(yè)交付使用后，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，參照建設(shè)部統(tǒng)一印制的示范文本，訂立物業(yè)服務(wù)合同，并在該區(qū)域內(nèi)公示。

物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容包括：

（一）當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況；

（二）雙方的權(quán)利和義務(wù)；

（三）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求；

（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；

（五）物業(yè)管理用房的使用、管理和收入分配辦法；

（六）專項(xiàng)維修資金使用方面的約定；

（七）合同的有效期限、合同終止和解除的約定；

（八）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；

（九）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

第四十二條物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)主要內(nèi)容包括：

（一）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化的日常管理；

（三）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng)；

（四）物業(yè)裝飾裝修管理；

（五）應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的特約服務(wù)；

（六）物業(yè)檔案資料的管理；

（七）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有特別約定的事項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

舊老住宅小區(qū)經(jīng)綜合整治實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)的，可根據(jù)住宅小區(qū)的實(shí)際情況和業(yè)主的需求訂立物業(yè)服務(wù)合同，明確相應(yīng)的服務(wù)事項(xiàng)。

第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限滿前90日，以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)接到告知書(shū)起30日內(nèi)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)討論決定選聘事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后7日內(nèi)，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后7日內(nèi)以書(shū)面形式通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期滿后7日內(nèi)，與業(yè)主委員會(huì)或新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交手續(xù)，移交物業(yè)管理用房、經(jīng)審計(jì)后的費(fèi)用賬冊(cè)以及本辦法第三十八條規(guī)定的有關(guān)資料等。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商一致，可以提前解除物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件出現(xiàn)時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。但應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，并按上款規(guī)定辦理移交手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)單方提出解除物業(yè)服務(wù)合同，另一方持有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

第四十五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：

（一）普通住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按價(jià)格管理權(quán)限由政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)規(guī)模等因素制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，并定期公布。

通過(guò)前期物業(yè)管理招投標(biāo)方式確定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)按價(jià)格管理權(quán)限報(bào)政府價(jià)格行政主管部門(mén)備案，并作為前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的依據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中與物業(yè)買(mǎi)受人預(yù)先約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

已成立業(yè)主委員會(huì)的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

（二）非普通住宅及非住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

前期物業(yè)管理服務(wù)階段由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；已成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第四十六條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得以物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事項(xiàng)為理由，遲交或拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，使用人違約的，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。

納入物業(yè)管理服務(wù)范圍的竣工物業(yè)，尚未出售或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的原因，未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納。

已交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用自物業(yè)交付次月起計(jì)收。業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住或入住后不使用連續(xù)超過(guò)三個(gè)月的房屋，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，從第四個(gè)月開(kāi)始，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按不低于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)70%的標(biāo)準(zhǔn)繳納。

納入物業(yè)管理服務(wù)范圍的物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，原業(yè)主或者原物業(yè)使用人應(yīng)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其它費(fèi)用，買(mǎi)受人或者現(xiàn)物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議后，再到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下事項(xiàng)：

（一）物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用；

（二）物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，但不包括大修、中修費(fèi)用；

（三）物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（四）物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（五）物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；

（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理利潤(rùn)及稅金；

（九）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

第四十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，定期向業(yè)主公布，并接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和質(zhì)詢。

第四十九條政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

第五十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的代辦、特約服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)費(fèi)用由雙方約定。

第五十一條物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取有關(guān)費(fèi)用，以該用戶計(jì)量器具顯示的量值為收費(fèi)依據(jù)。

終端用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及通信、有線電視等服務(wù)的具有最終合法分戶產(chǎn)權(quán)的使用業(yè)主。水、電、暖、氣等在業(yè)主專有部分以外的管線、網(wǎng)上的損耗由供應(yīng)單位承擔(dān)，不能向業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

上述有關(guān)行業(yè)，未收費(fèi)到終端用戶產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位承擔(dān)，供應(yīng)單位不得借壟斷行業(yè)的優(yōu)勢(shì)，將不合理收費(fèi)強(qiáng)加于物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

上述單位向業(yè)主或者其它使用人收取服務(wù)費(fèi)用的，可以委托相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，雙方簽訂有償服務(wù)合同。任何單位不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第五十二條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門(mén)共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公共秩序維護(hù)人員，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)政審、培訓(xùn)后方可上崗。在維護(hù)物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)積極履行職責(zé)，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。

第五十四條物業(yè)使用人在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主規(guī)約的約定。

物業(yè)使用人違反本辦法的規(guī)定和業(yè)主規(guī)約的約定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第六章物業(yè)的使用和維護(hù)

第五十五條新建住宅小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃部門(mén)核定的內(nèi)容實(shí)施，不得擅自更改規(guī)劃及其使用功能和建筑布局。

已列入住宅小區(qū)商品房建設(shè)成本的公共配套設(shè)施，屬于非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，除社會(huì)公益性配套設(shè)施以外，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代為登記，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得銷(xiāo)售或以其它方式處置其使用權(quán)。

未列入住宅小區(qū)商品房建設(shè)成本的公共配套設(shè)施，屬于營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸投資人所有，但交付使用后應(yīng)納入住宅小區(qū)統(tǒng)一管理。

新建住宅小區(qū)的車(chē)庫(kù)（含機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)）屬住宅小區(qū)規(guī)劃停車(chē)位控制指標(biāo)以內(nèi)的，按非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施認(rèn)定，列入住宅小區(qū)商品房建設(shè)成本，不得對(duì)外銷(xiāo)售，交付使用后，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理。

業(yè)主確需改變公共配套設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共配套設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第五十六條新建住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售單位在商品房銷(xiāo)售中，應(yīng)將公共配套設(shè)施實(shí)施計(jì)劃在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示，并告知購(gòu)房人；辦理權(quán)屬初始登記時(shí)，應(yīng)按公共配套設(shè)施的性質(zhì)進(jìn)行區(qū)分登記。

舊老住宅小區(qū)經(jīng)綜合整治實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定對(duì)被占用或閑置的公共配套設(shè)施進(jìn)行清理、清退或調(diào)整；根據(jù)規(guī)劃和小區(qū)服務(wù)與管理的需要，補(bǔ)建必要的配套設(shè)施；用于物業(yè)管理服務(wù)。

第五十七條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第五十八條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位，承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，并支付維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)事前通知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并及時(shí)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

第五十九條物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；

（二）擅自改變房屋用途；

（三）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、擅自改變公共配套設(shè)施使用功能；

（四）私搭亂建；

（五）侵占綠地、毀壞綠化；

（六）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（七）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，或者超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物、發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng)；

（八）未經(jīng)批準(zhǔn)擺設(shè)攤點(diǎn)；

（九）無(wú)序停放車(chē)輛；

（十）在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；

（十一）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；

（十二）在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；

（十三）法律、法規(guī)和業(yè)主規(guī)約禁止的其他行為。

第六十條業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人擅自損壞房屋結(jié)構(gòu)行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻，并及時(shí)向房地產(chǎn)行政管理部門(mén)報(bào)告。

第六十一條物業(yè)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用等情況時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成物業(yè)損壞或者財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

第六十二條房屋在國(guó)家規(guī)定的保修期滿以后的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

（一）房屋室內(nèi)非共用部位和非共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主自行維修；

（二）房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他專業(yè)維修單位進(jìn)行維修，費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

第六十三條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。如遇房屋拆遷，整體改造或因不可抗力等因素致使房屋毀壞、滅失的，尚未支付使用的，應(yīng)當(dāng)全額退還業(yè)主，部分支付使用的，將剩余部分退還業(yè)主。如遇有房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓等變更情形的，則實(shí)行“維修資金隨房走”的原則，負(fù)責(zé)管理專項(xiàng)維修資金的部門(mén)應(yīng)及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)。

專項(xiàng)維修資金用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，其存儲(chǔ)利息應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修資金滾存使用，不得挪作他用。

未歸集專項(xiàng)維修資金的住宅小區(qū)，其專項(xiàng)維修資金的收繳，成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)委托相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收歸集；尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，房地產(chǎn)行政管理部門(mén)在征得占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，委托相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收歸集。住宅用房每月每平方米按0.1-0.2元的標(biāo)準(zhǔn)繳納歸集，非住宅用房每月每平方米按0.2-0.3元的標(biāo)準(zhǔn)繳納歸集。

委托相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收歸集到的專項(xiàng)維修資金，嚴(yán)格按照財(cái)政部和建設(shè)部聯(lián)合的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的有關(guān)規(guī)定管理和使用。

政府設(shè)立物業(yè)應(yīng)急和維修專項(xiàng)資金，專門(mén)用于物業(yè)應(yīng)急維修和管理。

第六十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主共有的公共配套設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。其收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將收益全部用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，但合同另有約定的除外。

第七章罰則

第六十五條住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

第六十六條建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十八條規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十七條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交有關(guān)資料的，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令其限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

第六十八條未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理服務(wù)的，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十條規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令其停止活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

第六十九條違反本辦法第五十九條規(guī)定的禁止行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款，所得收益，用于物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按業(yè)主大會(huì)的決定使用。

個(gè)人違反本辦法第五十九條規(guī)定的禁止行為之一的，處500元以上5000元以下的罰款，單位違反本辦法第五十九條規(guī)定的禁止行為之一的，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款

第七十條未按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令其限期補(bǔ)交；逾期仍不交納的，每日按應(yīng)繳納額1‰加收滯納金，并可向人民法院提起訴訟。

根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，可以吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。

第七十一條建設(shè)單位在物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定落實(shí)必要的物業(yè)管理用房的，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令其限期改正，給予警告，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下罰款。

第七十二條違反本辦法的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第七十三條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以每日按應(yīng)交納額5‰加收滯納金，并可向人民法院提起訴訟。

第七十四條業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)規(guī)定的活動(dòng)，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第七十五條房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和其他部門(mén)的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十九條規(guī)定，尚不構(gòu)成犯罪的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分。